Отличие квартиры от апартаментов

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

АПАРТАМЕНТОВ (НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ) С КВАРТИРОЙ (ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ)

Содержание

1. Юридических анализ объекта недвижимости (жилое помещение) - квартира
   1. Возникновение права собственности на объект недвижимости (жилое помещение) – квартиру и на объект недвижимости (нежилое помещение) – апартаменты.
      1. Возникновения права собственности на объекты недвижимости (жилое помещение и нежилое помещение) и их отличия.
   2. Права и обязанности граждан и/или юридических лиц на жилое помещение – квартиру, существенные отличия в использовании объекта недвижимости (жилого и нежилого).
      1. Возникновения права и обязанностей у собственников на объекты недвижимости (жилое помещение и нежилое помещение) и их отличия.
   3. Ответственность граждан и/или юридических лиц по отношению к жилому помещению – квартире и нежилому помещению - апартаментам.

1. Юридических анализ объекта недвижимости (жилое помещение) – квартира.
   1. Возникновение права собственности на объект недвижимости (жилое помещение) – квартиру.

Право собственности граждан, как и юридических лиц на объект недвижимости возникает после государственной регистрации. Данная норма закреплена в ст. 18 Жилищного кодекса РФ, которая указывает, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом и другими федеральными законами.

Как видно из указанной нормы права в Жилищном кодексе РФ отсылка идет на Гражданский кодекс РФ, так как Жилищный кодекс РФ по своей природе является специализированным и выходит из норм Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.

Сам же порядок регистрации объектов недвижимости определен федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

1. 1. 1. Возникновения права собственности на объекты недвижимости (жилое помещение и нежилое помещение) и их отличия.

Правоспособность граждан и юридических лиц на объекты недвижимости тоже не имеет отличий.

В соответствии со ст. 17 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина – это способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Ключевым моментом является то, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Таким образом на протяжении всей жизни, гражданин способен нести права и обязанности, которые могут быть направлены на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав. Но, не следует забывать о том, что мера ответственности за правоспособность тоже имеет место быть. С момента достижения совершеннолетия, гражданин приобретает полную правоспособность и дееспособность (другими словами может быть самостоятельным в выборе решения), что в свою очередь направлено на возникновение гражданских прав, а стало быть и первую ответственность при полученных обязательствах, при возникновении гражданского права.

По мере взросления, каждый гражданин регулярно и ежедневно совершает действия направление на возникновение гражданских прав, их изменение и/или прекращение.

Самым ярким примером исходя из поставленного вопроса в настоящей статье, может служить волеизъявление, направленное на заключение договора долевого участия (момент подписания договора является моментом возникновения гражданского права). Заключение договора цессии/уступки права требования в связи с желанием продать данную квартиру до момента регистрации права собственности будет являться одновременно изменением и прекращением гражданских прав в первоначальной сделке и возникновением новых гражданских прав в связи с заключением договора уступки права.

В статье 49 Гражданского кодекса РФ указано, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

На основании п. 3 ст. 49 Гражданского кодекса правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Если сравнивать с гражданской правоспособностью то аналогией будет рождение и смерть, где рождением будет являться регистрация юридического лица, а другими словами возникновение момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании, а смертью будет обратный процесс внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о ликвидации юридического лица.

Порядок возникновения, изменения и прекращения гражданских прав носит такой же характер и такие же условия.

Порядок регистрации объектов недвижимости как жилых, так и не жилых является идентичным, равно и основания для отказа в регистрации такого права. Законодатель специально не устанавливает каких либо отличий в регистрации права на жилые или нежилые помещения. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав будут определяться федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

Такую же отсылку дает и п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, где указано, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Сам же подход в качестве основания возникновения права будет определяться назначением объекта недвижимости, если исходить из жилого помещения – квартиры, то основанием возникновения права будет безусловно ст. 18 Жилищного Кодекса РФ, на которую и будет ссылка в договоре купли-продажи, договоре долевого участия, договоре дарения и т.д., если исходить из нежилого помещения, то основанием для возникновения права будет являться непосредственно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, на которую будет ссылка в договоре основания.

1. 2. Права и обязанности граждан и/или юридических лиц на жилое помещение – квартиру.

Основным моментом возникновения права будет являться возникновение правоспособности и дееспособности. О правоспособности мы уже говорили, у каждого гражданина и/или юридического лица она возникает с момента рождения и/или регистрации. 

Понятие дееспособности закреплено в ст. 21 Гражданского кодекса РФ и дееспособность указывает на то, что это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Если осуществлять подход со стороны жилищного законодательства, то жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Данные положения закреплены в ст. 1 Жилищного кодекса РФ и фактически вытекают из Конституции РФ, которая регламентирует основные права гражданина.

Права и обязанности собственника имеют исчерпывающий перечень и закреплены в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.  Так, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным Кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом.

Под требованиями, законодатель подразумевает правила пользования жилым помещением, которые закреплены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Если сравнивать жилое помещение с нежилым, то указанное Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 года за № 25 запрещает использовать жилое помещение в качестве гостиницы, так как основным отличием жилого помещения от нежилого помещения является то, что жилое помещение предназначено для постоянного проживания, а нежилое помещение - апартаменты для временного проживания, так как имеют статут нежилого помещения. В нежилом помещении возможно обустройство гостиниц, таким образом, апартаменты как нежилое помещение могут быть использованы как апарт-отели и будут соответствовать Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации".

Таким образом на жилое помещение будут распространяться правила пользования жилым помещением, которые в свою очередь порождают права для граждан и юридических лиц (в области договора социального найма, аренды) следующие права и обязанности:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Еще следует уделить внимание Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" которое указывает на конкретные требования к содержанию общего имущества.

Следует отметить, что данное Постановление Правительства РФ регулирует отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

Таким образом, административные здания (нежилые объекты) под действия данных норм не подпадают, так как не относятся к Многоквартирным домам и не являются жилыми объектами.

Следует учитывать, что в МКД (многоквартирный дом) действует также порядок пользования жилым помещением, который осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока, данная норма закреплена в Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Данная норма не распространяется на нежилые помещения, а так как апартаменты являются  нежилым помещение под действие данных норм они тоже не подпадают.

Также отличием будет является и к требованиям по уровню шума. Требования к уровню шума в жилых помещениях установлены, в частности, санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96, утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 36. Максимально допустимый уровень составляет 55 дБА с 7:00 до 23:00 и 45 дБА с 23:00 до 7:00.

1. 3. Ответственность граждан и/или юридических лиц по отношению к жилому помещению – квартире и нежилому помещению - апартаментам.

Ответственность граждан и юридических лиц в данном случае будет разнится. Если брать ответственность гражданина или юридического лица в сфере жилищного законодательства, то она будет более расширена, так как критерии использования жилого помещения регулируются большим объемом нормативных документов.

Ответственность граждан и юридических лиц в отношении нежилых помещений будет осуществляться исходя из гражданско-правовых отношений, в данном случае на нежилые помещения не распространяются нормы жилищного права и нормы указанные в постановлениях Правительства РФ. Однако, следует учесть единственный немаловажный нюанс.